Autorizatia de construire: Cand este obligatorie si ce documente sunt necesare pentru a o obtine?

Autorizatia de construire este actul care confera cetatenilor dreptul de a construi, precum si de a consolida sau repara o constructie deja existenta. Acest act este eliberat de primarie in baza unui dosar ce cuprinde o serie de avize si acorduri si are o valabilitate de cel mult 12 luni.

Autorizatia de construire se emite la solicitarea detinatorului titlului de proprietate asupra unui imobil (teren si/sau constructii), cu respectarea prevederilor documentatiilor de amenajare a teritoriului si de urbanism.

Astfel, autorizatia de construire se elibereaza pentru urmatoarele tipuri de constructii: lucrari de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinatie sau de reparare a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora.

Conform prevederilor legale, se pot emite autorizatii de construire si fara documentatii de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate in cazul urmatoarelor tipuri de lucrari: lucrari de modificare, de reparare, de protejare, de restaurare si de conservare a cladirilor de orice fel, cu conditia mentinerii aceleiasi functiuni, a suprafetei construite la sol si a volumetriei acestora.

Sunt, insa, si o serie de cazuri in care nu este necesara o autorizatie de construire.

Astfel, dupa cum se precizeaza in reglementari, se pot executa fara autorizatie de construire lucrarile care nu modifica structura de rezistenta, caracteristicile initiale ale constructiilor sau aspectul arhitectural al acestora.

Este vorba de urmatoarele tipuri de constructii:

  • reparatii si inlocuiri de sobe de incalzit;
  • zugraveli si vopsitorii exterioare, daca nu se modifica elementele de fatada si culorile cladirilor;
  • reparatii la instalatiile interioare, la bransamentele si racordurile exterioare, de orice fel, aferente constructiilor, in limitele proprietatii, montarea sistemelor locale de incalzire si de preparare a apei calde menajere cu cazane omologate, precum si montarea aparatelor individuale de climatizare si/sau de contorizare a consumurilor de utilitati;
  • reparatii si inlocuiri la pardoseli;
  • reparatii si inlocuiri la finisaje interioare si exterioare (tencuieli, placaje, altele asemenea), la trotuare, la ziduri de sprijin si la scari de acces, fara modificarea calitatii si a aspectului elementelor constructive;
  • lucrari de intretinere la caile de comunicatie si la instalatiile aferente;
  • lucrari de foraje si sondaje geotehnice pentru constructii de importanta normala sau redusa, situate in afara zonelor de protectie instituite pentru zacaminte acvifere;
  • lucrari de constructii funerare subterane si supraterane, cu avizul administratiei cimitirului.

De asemenea, nu aveti nevoie de autorizatie nici daca faceti reparatii la imprejmuiri, acoperisuri, invelitori sau terase, atunci cand nu se schimba forma acestora si materialele din care sunt executate.

Acelasi lucru este valabil si pentru reparatii si inlocuiri de tamplarie interioara si exterioara, daca se pastreaza forma, dimensiunile golurilor si tamplariei, precum si pentru zugraveli si vopsitorii interioare.

Ce acte trebuie sa prezinti pentru a primi autorizatie de construire?

Pentru a obtine autorizatia de construire, solicitantul va depune, in acest sens, o cerere la primaria pe raza careia se afla terenul unde urmeaza sa se realizeze constructia.

Odata cu cererea pentru emiterea autorizatiei, solicitantul va depune si o documentatie ce trebuie sa cuprinda urmatoarele:

  1. certificatul de urbanism;
  2. dovada titlului asupra terenului si/sau constructiilor sau, dupa caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi si extrasul de carte funciara de informare actualizat la zi, in cazul in care legea nu dispune altfel;
  3. avizele si acordurile legale necesare, stabilite prin certificatul de urbanism;
  4. proiectul pentru autorizarea executarii lucrarilor de constructii;
  5. dovada privind achitarea taxelor legale.

Certificatul de urbanism este actul de informare prin care autoritatile locale sau judetene fac cunoscute solicitantului elementele privind regimul juridic, economic si tehnic al terenurilor si constructiilor existente la data solicitarii. In acelasi certificat sunt cuprinse si cerintele urbanistice care urmeaza sa fie indeplinite in functie de specificul amplasamentului, precum si lista cuprinzand avizele si acordurile legale, necesare in vederea autorizarii.

Pentru emiterea certificatului de urbanism solicitantul, orice persoana fizica sau juridica, trebuie sa depuna o documentatie cuprinzand:

  • cerere-tip, care sa cuprinda elementele de identificare ale solicitantului si imobilului, precum si scopul solicitarii actului;
  • planuri topografice sau cadastrale la scarile 1:500, 1:2.000 sau 1:10.000, dupa caz, – vizate de Oficiul de cadastru si publicitate imobiliara al judetului sau al municipiului Bucuresti, cu indicarea imobilului – teren si/sau constructii;
  • documentul de plata a taxei de eliberare a certificatului de urbanism (in copie).

Certificatul de urbanism se emite in termen de cel mult 30 de zile de la data inregistrarii cererii, mentionandu-se in mod obligatoriu scopul emiterii acestuia. Certificatul de urbanism nu confera dreptul de a executa lucrari de constructii.

In situatia in care scopul emiterii certificatului de urbanism este obtinerea autorizatiei de construire/desfiintare, acesta va fi insotit de formularele fiselor tehnice strict necesare in vederea emiterii acordului unic.

De asemenea, prin certificatul de urbanism se poate solicita inclusiv acordul vecinilor. Un astfel de aviz va fi necesar in cazul constructiilor noi amplasate adiacent constructiilor existente sau in imediata lor vecinatate, numai daca lucrarile noi impun luarea unor masuri de interventie pentru protejarea imobilelor existente (subzidiri, consolidari, etc.) si daca prin proiect se mentine aceasta obligativitate.

Totodata, va fi nevoie de avizul vecinilor si in cazul amplasarii de constructii noi cu alte functiuni decat cele ale cladirilor invecinate si daca prin natura activitatilor adapostite de acestea se produce poluare de orice fel (noxe, zgomot, vibratii etc.), precum si pentru lucrari care au ca scop schimbarea destinatiei de locuinta a cladirilor individuale sau colective existente, sau a unor parti din acestea daca prin natura activitatilor se produce poluare de orice fel (noxe, zgomot, vibratii etc.)

Atentie! In situatia depunerii unei documentatii tehnice incomplete, aceasta se restituie solicitantului in termen de 5 zile de la data inregistrarii, cu mentionarea in scris a elementelor necesare in vederea completarii acesteia. Executarea lucrarilor de constructii se poate face numai pe baza proiectului tehnic si a detaliilor de executie.

Autorizatia, valabila cel mult 12 luni

Conform legislatiei, autorizatia de construire se elibereaza solicitantului, direct sau prin posta (cu scrisoare recomandata cu confirmare de primire) in termen de maximum 30 zile calendaristice de la data depunerii documentatiei complete.

Autoritatea emitenta a autorizatiei de construire va stabili o perioada de valabilitate de cel mult 12 luni de la data emiterii, interval in care solicitantul este obligat sa inceapa lucrarile. Daca solicitantul incepe lucrarile in aceasta perioada, atunci valabilitatea autorizatiei se extinde pe toata durata de executie a lucrarilor prevazute prin autorizatie, in conformitate cu proiectul tehnic.

„Neinceperea lucrarilor ori nefinalizarea acestora in termenele stabilite conduce la pierderea valabilitatii autorizatiei, fiind necesara emiterea unei noi autorizatii de construire”, se precizeaza in Legea nr. 50/1991.

Totusi, in situatia in care caracteristicile nu se schimba fata de autorizatia initiala, atunci se va putea emite o noua autorizatie de construire, fara a fi necesar un nou certificat de urbanism.

Daca, in timpul executiei lucrarilor, intervin modificari de tema privind constructia autorizata, care conduc la necesitatea modificarii acesteia, titularul este obligat sa solicite o noua autorizatie. „Pentru obtinerea noii autorizatii de construire, solicitantul va depune o documentatie, elaborata cu conditia incadrarii noilor propuneri in prevederile documentatiilor de urbanism aprobate si numai in limitele avizelor si acordurilor obtinute pentru autorizatia initiala”, se stipuleaza in lege.

Nici in aceste cazuri nu va fi necesara emiterea unui nou certificat de urbanism.

Cat costa obtinerea autorizatiei de construire?

Nivelurile aplicabile taxei pentru emiterea certificatelor de urbanism si a autorizatiilor de construire sunt stabilite de Codul Fiscal, la art. 267.

Taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism, în mediul urban, se stabileste in functie de suprafata pentru care se elibereaza certificatul si este egală cu suma stabilită de consiliul local, Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau consiliul judeţean, după caz, în limitele prevăzute în tabelul următor (maxim):

Taxa pentru eliberarea certificatuluie de urbanism in mediul urban – lei / mp –
Suprafata pentru care se obtine certificatul de urbanism
a) pana la 150 m2 inclusiv 5 – 6
b) intre 151 si 250 m2 inclusiv 6 – 7
intre 251 si 500 m2 inclusiv 7 – 9
d) intre 501 si 750 m2 inclusiv 9 – 12
e) intre 751 si 1.000 m2 inclusiv 12 – 14
f) peste 1.000 m2 14+0,01 lei/m2 pentru fiecare m2 e  care depaseste 1.000 m2

In ceea ce priveste taxa pentru eliberarea certificatului de urbanism pentru o zona rurala, aceasta va fi egala cu 50% din taxa stabilita pentru mediul urban.

Taxa pentru eliberarea unei autorizatii de construire pentru o cladire care urmeaza a fi folosita ca locuinta sau anexa la locuinta este egala cu 0,5% din valoarea autorizata a lucrarilor de constructii.